任意売却とは？任意売却をする場合のメリットとデメリットを解説

通常の不動産取引と同じ方法で売却するため、競売による強制的な売却よりも市場価格に近い価格で売却することができます。
不動産を高く売るためには、できるだけ多くの購入希望者に情報を届ける販売活動と、より良い条件で購入してくれる人を探す時間が必要です。任意売却はこの2つができるため、競売よりも高く売ることができるのです。
高く売ることで、任意売却後に返済しなければならない残債を減らすことができます。

【競売の場合】
競売は一般的に市場価格の約70％で落札されます。
競売の情報は新聞やインターネットで公開されますが、その情報は限られており、入札者は自由に建物を見ることができません。
また、入札手続きが複雑で現金が必要なため、落札（購入）のほとんどは不動産会社によるものです。
オークションは情報公開後、比較的短時間で入札・開札が行われるため、十分な情報収集ができず、購入時のリスクが高いです。そのため、入札価格は市場価格より低くならざるを得ません。
また、競売は任意売却よりも諸経費がかかるため、競売後の残債が余計に大きくなります。

任意売却は、一般的な不動産売却と同じ販売活動によって行われます。
そのため、住宅ローンを滞納したことを周囲に知られずに自宅を売却することが可能です。
お客様の中には、ご近所や知人に「高く売れるから家を売った」と説明される方も多くいらっしゃいます。
住宅ローン滞納への対応が遅れて競売が始まってしまった場合でも、任意売却に関する合意があれば競売を取り下げることができます。
取り下げられた競売の内容（住所など）は削除され、閲覧できなくなります。

【競売の場合】
競売にかけられる物件情報は、新聞やインターネット（参考：裁判所ホームページ）で広く告知されます。
そのため、ご近所や会社の同僚、友人などに、住宅ローン滞納で競売にかけられることが知られてしまう可能性があります。
競売は不動産会社が競り落とすことが多く、心ない購入希望者が自宅や近所に来てヒアリングを行うなどのトラブルも多いようです。

通常、不動産売却には登記費用や調査費用、仲介手数料など、販売価格の3～5％程度の費用がかかります。
費用は任意売却と同じですが、任意売却の場合は家を売ったお金から費用を支払うことができます。
したがって、ご相談者様は、お金を持ち出す必要がありません。


・滞納分の管理費・修繕積立金（マンション）
　売却代金から管理組合へ支払われます。

・滞納分の固定資産税・住民税
　売却代金から滞納金の一部または全額を税務署に納付します
　（差し押さえられた場合に限る）
　　
・抵当権抹消費用
　売却代金から司法書士に支払われます。
　

・抵当権解除の書類作成費用
　売却代金から抵当権設定者・利害関係者へ支払われます。

・不動産会社への仲介手数料
　売却代金から不動産業者へ支払われます。

【競売の場合】
競売の場合も、任意売却と同様に、売却に関する諸費用を売却代金から精算することができます。
ただし、引越し費用は代金から支出されませんので、手元にお金が残ることはありません。

任意売却では、住宅の売却後に残った債務（残債）を、ご相談者様と債権者（金融機関、住宅金融支援機構など）との協議の上、ご相談者様にとって合理的な範囲で分割返済することができます。
債権者は、ご相談者様がこれまでと同じ条件で支払いを続けることが難しいことを十分に理解しているため、現在の収入や生活状況を十分に考慮した上で、現実的な返済方法を話し合うことになります。
一般的には月々5,000円～30,000円程度の返済が多いようです。

【競売の場合】
競売後に残債が残った場合、債権者は一括返済を迫られることになります。
そのため、競売後に自己破産する人も少なくありません。
しかし、連帯保証人がいる場合、自己破産すると残債の返済責任は連帯保証人に移ります。
そのため、連帯保証人の給料が差し押さえられる可能性もあり、なかなか自己破産できない人も多いようです。

当社にご相談いただく方の中には、住み慣れた自宅で暮らし続けたいと希望される方も少なくありません。
その理由は様々ですが、家族が病気で移動が難しい場合など、自宅で住み続けたいという場合もあります。
任意売却では、通常の不動産取引と同様に、購入者を選ぶことができます。
そこで、親族や投資家に家を買ってもらい、家賃を払って賃貸一戸建てとして住み続ける方法（リースバック、家族間売買、親族間売買とも呼ばれます）や、子供が就職したばかりで住宅ローンが組めないが、3年以内に住宅ローンが組める場合には、3年間賃貸し、その後子供に住宅ローンで家を買い取ってもらうという方法もあります。
どうしても引っ越ししなければならない場合でも、買主と引っ越し時期を交渉できるので、1か月ほどかけて近くの新居を探すことも可能です。
そのため、立ち退きを迫られることなく新しい生活を始めることができます。

＜競売の場合＞
自宅が競売に掛けられ、所有権が移転した後も住み続けると不法占拠となります。競売の落札者には引渡命令という制度があり、競売で購入した不動産に不法占拠者がいた場合、裁判所からの強制執行命令が比較的容易に行われます。次の引越し先が確保されているかどうかは、依頼者の意向とは無関係です。

任意売却の大きなメリットは、債権者と交渉して売却代金から最大30万円の引っ越し費用を負担してもらえる場合があることです。
引越しには実際の引越し料金のほかに、敷金・礼金・仲介手数料などの初期費用がかかります。
賃貸住宅を借りる場合、地域にもよりますが3～6か月分の家賃が必要となります。
家賃5万円の部屋を借りると5ヶ月で30万円必要になります。
引っ越し費用として認められる金額は金融機関やそれぞれのケースによって異なります。
当社の経験豊富なスタッフが可能な限り引っ越し費用に応じられるよう債権者と交渉させていただきます。

＜競売の場合＞
競売の場合、売却代金から引越し費用が補填される制度はありません。
また、引越しをしなければならない日は決まっており、相談者様の都合や気持ちは考慮できません。
また、競売で不動産を購入した人には「引渡命令」という制度があり、立ち退きの強制は比較的容易です。
したがって、立ち退き料を受け取れる可能性は非常に低いです。

任意売却の最大のメリットは、ご相談者様が自らの意思で販売活動を行えることです。
いつ、誰に、いくらで家を売るかは、ご相談者様の意向を反映した形で進められます。
当たり前のことかもしれませんが、競売ではご相談者様の意思はありません。
また、売却（引き渡し）時期を購入者と調整できるため、余裕を持って転居先を確保することができます。

【競売の場合】
競売は裁判所によって強制執行されるので、ご相談者様の意志は関係ありません。
いつ売却するか、誰に売却するかは裁判所が決定します。
落札者が代金を支払った日に、住宅の所有権はご相談者様から購入者に移り、不法占拠者として立ち退きを強制されます。

任意売却に限ったデメリットではありませんが、住宅ローンを3ヵ月以上滞納すると信用情報機関に登録される可能性があります。
他の借入（カードローンや消費者金融など）を延滞していても信用情報機関に登録されてしまいます。
かつてよく見られた0円携帯電話などの分割払いのリース商品は、支払いが遅れると信用情報機関に登録されてしまいます。
この信用情報機関に登録されてしまうと、約7年間は金融機関からお金を借りることができなくなります。

＜競売の場合＞
競売も任意売却と同様、住宅ローンの滞納が原因です。
そのため、住宅ローンを3ヶ月以上滞納すると信用情報機関に掲載され、約7年間は金融機関からの借り入れができなくなります。

住宅ローンを借りる際、連帯保証人など連帯債務者がいる場合は、連帯保証人の任意売却への同意が必要になります。連帯保証人は、夫婦が共同で住宅を所有している場合によく見られます。任意売却をしたいと思っても、連帯保証人に連絡が取れなかったり、同意が得られなかったりすると任意売却はできません。ご希望であれば、当社が間に入って、任意売却に同意するようお話させていただくことも可能です。

【競売の場合】
裁判所による強制売却となるため、任意売却のように連帯保証人などの同意は必要ありません。ただし、競売によって連帯保証人の義務が免除されるわけではありません。競売後に債務者が破産した場合、連帯保証人の給与が差し押さえられる可能性があります。連帯保証人には競売終了後のリスクを説明した上で任意売却への協力を依頼します。

任意売却は市場価格に近い金額で売却されます。
ただし、残債と市場価格との乖離が大きい場合には、金融機関が任意売却に応じない場合があります。
当社では、任意売却を継続できるよう最後まで債権者と交渉を続けます。
滞納する前など早い段階でご相談いただければ、任意売却の交渉に時間をかけることができますので、任意売却のご相談は早めにしていただくことが重要です。

【競売の場合】
競売は債権者が裁判所に申し立てを行うことで開始されます。
競売では、不動産の鑑定評価や執行官による現地調査に基づいて裁判所が標準価格を決定します。
標準価格の90％以上の入札があれば成立し、自宅が売却されます。