不動産査定の方法は4種類！不動産査定時の3つの算出方法を解説！

机上査定とは、不動産の売却価格を査定する方法の一つで、対象物件に直接訪問せずに概算の売却価格を算出する査定方法です。簡易査定とも言います。
机上査定では、売主の不動産情報をもとに、物件情報や取引実績、市場動向などをみて査定額を割り出します。
メリットは、比較的時間がかからず、かんたんに査定価格を知ることができます。
デメリットは、査定額のズレが大きい可能性があります。

訪問査定とは、不動産会社が実際に物件の状態を見て、価格を提示する査定のことです。
不動産会社が直接物件を訪問し、物件の基本情報や所有者との面談に加え、物件の状態を直接査定する方法です。
訪問査定は机上査定よりも正確な査定額を算出することができますが、時間と労力がかかるほか、プライバシーへの配慮も懸念されるというデメリットがあります。

取引事例比較法とは、まず多数の取引事例を収集して適切な取引事例を選択し、これらの取引事例の取引価格を必要に応じて事情や時点を補正し、地域的要因や個別的要因を比較して得られた価格を 比較衡量して対象不動産の推定価格を求める方法
です（この方法による推定価格を比較価格といいます。）
取引事例比較法は、近隣地域又は類似地域において、対象不動産と似た不動産の取引が行われている場合に有効です。

原価法では、主に戸建ての建物部分の価値を算出するために用いられ、現在の建物を今建てたらいくらになるかを調べます。そして、そこから築年数に応じて減価償却して価格を調整します。木造戸建の場合は、建物部分の価値は25年（または20年）経過するとゼロとなります。
戸建住宅の価格は、「原価法で求めた建物価格」と「取引事例比較法で求めた土地価格」の合計となります。

不動産鑑定評価では、対象物件が将来生み出すであろう収益見込みに基づいて、対象物件の価格を決定する方法です。この収益還元法によって算出される試算価格を「収益価格」といいます。
収益還元法はさらに直接還元法とDCF法に分かれます。
直接還元法とは、一定期間の純利益（総収益から総費用を差し引いた残額）を一定の収益率（これを「還元利回り」といいます）で割ることで、収益価格を算出する方法です。
DCF法では、連続する複数の期間のそれぞれの純収益を、それぞれの期間に対応する割引率で割って現在価値に換算し、その現在価値の合計を収益価格とする方法です。

不動産鑑定士とは、不動産の価値と活用に関する専門家です。
不動産鑑定士の名称を用いて、不動産の客観的な価値に影響を与える要因について調査・分析を行い、不動産の利用・売買・投資に関するアドバイスを行うことができます。
不動産鑑定士は、国家資格です。

専門家である不動産鑑定士による不動産査定の方法は非常に複雑です。
不動産会社のような現地確認や計算だけではなく、さまざまな調査をもとに不動産の価値を割り出します。
不動産会社はいくらで売れるかで判断しますが、不動産鑑定士は取引価格だけでなく、利用価値も考慮します。
一般的に不動産鑑定士の鑑定評価は裁判所でも信頼されますが、鑑定費用が発生します。
また、裁判所に依頼された鑑定ではなく、個人的に依頼された鑑定はあまり信用できません。
不動産会社は早ければ1時間以内、遅くても1日以内に手続きが完了することが多いですが、不動産鑑定士は査定額が出るまでに1週間から1か月程度かかります。
不動産鑑定士が行う不動産査定は、調査に時間がかかり、専門的な知識も必要となるため、費用は数万円からかかります。
場合によっては10万円～20万円ほどかかることもあります。
調査は専門の資格を持った鑑定士の時間と知識に基づいて行われるため、費用が高額になる傾向があります。

正確さという点では、不動産鑑定士の方が圧倒的に正確であると言えます。
そのため、裁判所や離婚調停などで不動産を鑑定する際には必ず不動産鑑定士が用いられます。

銀行の評価方法は「再調達価額法」と呼ばれており、その仕組みは次のとおりです。
再調達価額は、現在評価対象となっている建物を建築する際の建築費用の平米単価です。
再調達価額は銀行が独自に定めるため銀行ごとに異なり、耐用年数にも国税庁が定める法定耐用年数と銀行が独自に定める経済耐用年数があります。

銀行が行う不動産査定は、住宅ローンを利用する際に対象となる不動産の価値を知る際に利用されます。
住宅ローンは、返済が滞った場合に融資の対象となった財産を没収される仕組みです。
したがって、没収された不動産の価値が住宅ローンと同等かそれ以上でないと、銀行は損失を被ることになります。
そのため、銀行は独自の不動産査定を用いて不動産の価値を評価しています。

【マンションの査定時のチェックポイント】
・立地
・方角
・階数
・広さ
・間取り
・築年数
・構造
・設備
・内装
・共用部分の充実度
・管理状況
・管理費
・修繕積立金
・駐車場
・売主
・施工会社
・商業施設への近さや商業施設の利便性
・眺望/景観
・窓の向き

マンションの場合は、基本的に同一マンション内の他の部屋の売買事例を参考に、取引事例比較方式で査定を進めます。
同じマンションで事例がない場合は、近隣の類似マンションの事例を参考にし、「立地条件」「方位・階数」「築年数・構造」の違いを踏まえて価格を査定します。

【戸建ての査定時のチェックポイント】
・築年数
・建物構造
・耐震基準
・立地・方角
・間取り
・管理状況

築年数が古いほど建物価格は安くなります。
木造戸建の場合、築20～25年経つと建物価格を0円査定する不動産会社が多いです。建物価格が0円になっても土地価格は残るため、築25年以上の物件は土地価格のみで取引されることになります。
ただし、築25年でもすべての物件が査定額0円になるわけではなく、リフォーム中や管理が行き届いている物件は築25年を超えていても建築価格が発生する場合があります。
木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造などの建築構造もチェックポイントです。
建物の査定は原価法で行われますが、再調達原価は建物の構造によって異なります。
再調達原価の高い順に、鉄筋コンクリート造、鉄骨造、木造となります。

旧耐震基準とは、1981年5月31日以前に建築確認申請を通過した建物を指します。
震度5の地震で「倒壊しない」ことを目標にしてました。
旧耐震基準に適合した建物は、住宅ローン控除が利用できない、登録免許税が軽減されるなどのデメリットがあります。
その結果、旧耐震基準の建物は売れにくく、査定価格が大幅に下がってしまいます。

新耐震基準とは、1981年6月1日以降に建築確認申請に合格した建物を指します。
新耐震基準は、震度6以上の地震に耐えられる設計になっています。新耐震基準の物件は、安全性が高いと言われています。

【土地の査定時のチェックポイント】
・土地の面積
・土地の形
・都市計画区域
・接道の条件
・土壌汚染の有無

訪問査定の日時を決めることは、査定の最初の一歩となります。

決められた訪問日時に、不動産会社の担当者が現地に出向いて検査を行います。自宅マンションや一戸建てなどの住宅を売却する際には、室内もチェックするのが一般的です。そのため、室内ができるだけきれいに片付いていることが望ましいです。また、浴室やキッチンなどの設備の状態を聞かれることもあります。

不動産の査定に必要な書類の一例は以下のとおりです。
・本人確認書類
・売買契約書
・公図
・登記済権利証
・固定資産税納税通知書
・登記事項証明書
・間取り図
・建築確認通知書
・壁芯面積(専有面積)がわかる資料（マンションの場合）

査定時に必要な書類は、不動産会社によって多少異なります。
必要書類については事前に問い合わせしてご確認ください。
公地図や登記事項証明書は法務局で取得できます。
売買契約書や間取り図、建築確認通知書などは不動産を購入したときに発行されているはずです。
書類によっては紛失すると再発行が難しいものもありますので、事前に探しておくと良いでしょう。

訪問査定の結果は早ければ翌日、遅くても1週間程度でわかります。
評価結果を受け取る際には、査定の根拠について説明を求めることが大切です。
不動産会社の中には、仲介業務の受注を得るために、過度に高い査定価格を提示するところもあります。
そのような不動産会社に売却を依頼すると、売却までに時間がかかり、最終的には大幅な値下げを提案され、安値での売却に終わってしまいます。
悪質な不動産会社を避けるためには、査定価格が過度に高い場合、なぜこの価格なのかきちんと根拠を確認することが大切です。

査定を依頼する前に、周囲の取引相場をしっかりと把握しておきましょう。
相場が分かれば、査定結果が高いのか安いのか判断できます。
マンションの場合は、同じマンション内の他の部屋の販売チラシや不動産検索サイトも参考になります。
土地の場合は、周辺地域の地価公示価格や都道府県地価調査の価格が参考になります。
一方で、戸建ての場合は、相場を把握するのはなかなか難しいと言えます。

戸建てやマンションを所有する場合のメリットとデメリットを知りましょう。
リフォームをした場合は、アピールすることが大切です。
マンションの魅力は専有部分だけでなく、管理組合による大規模修繕もアピールになります。

不動産の売主には境界を明示する義務があるので、境界を確認することが重要です。
マンションの境界線は分譲時に確定しているため、境界線を気にする必要はありません。
一方、一戸建てや土地の場合は、境界が確定している保証はないため、買主は境界確定を購入の条件とすることが一般的です。
境界が確定していない不動産を売却する場合、原則として引き渡し時までにすべての境界を確定する必要があります。
境界確定には半年以上かかるケースもあるため、査定時に境界確定していない物件はすぐには売却できません。
そのため、一戸建てや土地を売却する場合には、境界を確定し、売却できる状態にしてから査定を依頼することが望ましいです。

修理履歴や診断実績もチェックしましょう。
シロアリ駆除や外壁塗装などの修繕履歴も積極的なアピールポイントとなります。
また、住宅性能評価書や耐震診断などの建物診断を行われていれば、これもアピールポイントとなります。
建築の専門家によって客観的に評価された物件は売却しやすくなります。