競売とは？任意売却との違いを解説

「競売」は「けいばい」「きょうばい」とも読みます。読み方によって意味が変わるわけではありません。「けいばい」は法律用語、「きょうばい」は一般用語です。どちらの読み方も正しいです。

債務者が住宅ローンを支払えなくなった場合、銀行などの金融機関（債権者）は、最終手段として裁判所を通じて不動産を売却し、その売却代金からローン残金を優先的に回収する「競売手続き」を行います。
これは、住宅ローンを申し込んだ時点で、債権者が不動産に「抵当権」を設定し、万が一ローンの返済ができなくなった場合に、不動産の売却代金でローン残額を回収できる保険が掛けられているからです。

建物に債務がなく、土地のローンの返済が滞った場合でも、土地と建物を一括競売として競売にかけることができます。これは、土地だけが競売にかけられ、土地と建物が異なる所有者に所有されることを避けるためです。

公売は不動産の差押えという点では競売と似ています。競売は債権者の申し立てによって裁判所が不動産を売却するのに対し、公売は国税庁や地方自治体が税金の徴収手段として不動産を売却します。

【競売の場合】
・債権者：民間企業・個人
・管　轄：裁判所
・価　格：公売より安い

【公売の場合】
・債権者：国税局、自治体
・管　轄：国・地方自治体
・価　格：市場価格並み

競売や公売は幅広い買い手を募るため、一部を除き原則的に誰でも購入することが可能です。また、どちらも物件情報をインターネットで公開しています。

任意売却とは、債務者と債権者が協議の上、売却を進めるものです。 基本的には通常の不動産売買と変わりません。一方、競売は強制的であり、裁判所が介入するため柔軟性に欠けます。

任意売却の最大の魅力は、市場価格に近い価格で売却できるため、残債を大幅に圧縮できることです。債権者はより多くの債権を回収できるため、任意売却を勧めてくる場合があります。

任意売却では債務者自身がやらなければならないことがたくさんあります。債権者が複数いる場合は、すべての債権者に任意売却を承認してもらう必要があります。また、共同所有者や連帯保証人への連絡や、物件居住者が自分ではない場合には入居者に説明する必要もあります。これらの煩雑な手続きを短期間で行わなければなりません。

債務者にとって競売は、当然嬉しい話ではありません。何も考えなければ、競売が終わって強制退去の日が来るまで、何も無かったかのようにそこで暮らすこともできます。それでも任意売却をする価値があるのは、家をより高値で売却できる可能性があり、その後の人生の過ごし方に大きな影響を与えるからです。

競売の流れを確認してみましょう。 競売物件は入札する人の立場によって見え方が変わりますのでご注意ください。

競売では、不動産は相場価格の約4～7割で落札され、債務が残ります。多くの場合、債権者に柔軟な対応をしてもらうことは難しく、残った債務の一括返済を迫られたり、給料を差し押さえられたりすることもあります。
また、競売で得た売却代金は全額抵当権者への返済に充てられるため、引っ越し費用などは別途用意する必要があります。落札後は不法占拠となるため、裁判所から強制退去を執行される可能性があります。
プライバシーの侵害による精神的ダメージは小さくありません。 不動産が競売に掛けられると、裁判所の執行官などが家を調査し始め、不動産の入札を検討している不動産業者も家の周囲を嗅ぎ回ります。 また、物件の写真が新聞や住宅情報誌、インターネット、裁判所などに掲載されるため、競売に掛けられたことが近隣に知られると大変な苦痛です。「近所の家が競売にかけられているのを見た。そんな思いはしたくないので任意売却を許可してほしい」という声をよく聞きます。

競売のデメリットを紹介しましたが、これらのデメリットをカバーできる人が競売に向いていると言えます。 競売で売却しても債務は残りますが、自己破産を選択する予定の方は原則として債務の支払い義務が免除されますので、不動産を売却して返済することを考える必要はありません。

自己破産しても、生活に必要な最低限の財産は残りますので、ご近所の目が気になる場合は、住環境を変えることを検討してもいいでしょう。

不動産を売却後の残る残債など、売却後の生活が大きく変わってきます。

任意売却はメリットが多く、競売はデメリットが多いです。
競売は避けるべきであり、競売を回避する方法を知ることは非常に重要です。
競売に直面した場合でも諦めずに、できる限りの手段を試してみてください。