不動産を相続して売却する際の正しい手順や 注意点をわかりやすく解説

1つ目のケースは、「売却する不動産を相続する人が一人の場合」です。
このパターンにはさらに2つのケースがあります。
「単独相続」と「現物分割」です。

「単独相続」とは、一人の相続人が全ての遺産を相続するケースです。
例えば、法定相続人がもともと一人しかいなかった場合や、法定相続人は複数いたが相続放棄などで一人しか相続しなかった場合などは、一人の相続人が相続することになります。

「現物分割」は、複数の相続人がそれぞれの遺産をそのままの形で分割するケースです。
例えば、長男は戸建住宅、次男は土地、長女は預貯金というように、現物分割で相続するケースです。
長男が「住宅を相続したので売却したい」というケースは、現物分割での相続不動産の売却になります。

2つめのケースは、「売却する不動産を相続する人が複数いる場合」です。
【現物分割】
現物分割とは、 土地を分筆して分ける方法です。
しかし、対象不動産が一戸建て住宅である場合、建物を維持しながら分筆するのは、とても不合理な分け方になるので、実家を分割する方法としては適切とは言えません。
【換価分割】
換価分割とは、相続した不動産を売却し、その売却代金を相続人で分割する方法です。最も公平な分割方法であり、実家が空き家の場合に適しています。
しかし、相続人の息子がその家に住んでいた場合は、次の家を探す必要があるため、課題は残ります。
【代償分割】
代償分割とは、相続財産の中から土地や家屋などを特定の相続人に分け与える方法です。
その場合、他の相続人には現金やその他の財産で土地や家屋の価値に相当する分を補償します。
相続した家の価値を正しく評価する必要があります。これは慎重な判断が求められる作業ですが、その代わりに相続した家に住み続けることができるというメリットがあります。
【共有分割】
共有分割とは、不動産を共有名義にする方法です。例えば、兄弟が3人いる場合、所有権を3分の1ずつに分けます。
この方法は、他の相続方法に合意できなかった場合にしか選ばれません。
なぜなら、次の世代に財産の分配に関する問題を残してしまうからです。

遺産分割協議とは、相続財産の分割について相続人同士で話し合うことです。
これは、財産を公平に分け、トラブルを避けるために非常に重要なことです。
すべての財産は目録に記載され、公平に分割されなければなりません。また、遺言書がある場合は、遺言書に指定されたとおりに財産を分割しなければなりません。
話し合いがまとまったら、必ず「遺産分割協議書」と呼ばれる書面を作成します。
「遺産分割協議書」は、話し合って決めたことを証拠として残すもので、次の「手順2：相続登記」でも必要になる書類です。
遺産分割協議書の書式に決まりはありませんが、最低限、以下の点に留意する必要があります。

【 遺産分割協議書作成のポイント】
●相続人と相続財産を詳しく明記すること
●相続人全員が署名し、実印で押印すること
●協議が成立した年月日を明記すること

協議がまとまったら、多くの人は遺産分割協議書の作成を専門家（行政書士、司法書士、弁護士）に依頼します。

相続に関する重要書類は、法律的に正確であることが求められます。そのため、作成に自信がない場合は、専門家に依頼することをおすすめします。専門家は、遺産分割協議書や遺言書などの書類を作成する際に必要な手続きや注意点を教えてくれます。

相続登記とは、相続した不動産の所有権を相続人に変更する手続きです。
相続した不動産を売却する場合は、売却前に所有権を相続人に変更する手続き（相続登記）を行わなければなりません。
相続人が2人以上いる場合は、代表者を決めて、所有権を代表者に移転するのが一般的です。
相続登記は不動産所在地の法務局に申請します。必要書類をそろえて法務局に提出します。

【 相続登記に必要な書類】
●所有権移転の登記申請書
●遺産分割協議書
●印鑑証明書
●被相続人の死亡の記載のある戸籍（除籍）謄本
●被相続人の出生までさかのぼる除籍・改製原戸籍謄本
●相続人全員の戸籍謄本（抄本）
●被相続人の住民票（除票）の写し
●固定資産評価証明書（不動産を相続する場合）
●相続関係説明図

「所有権移転登記申請書」を作成したら、必要書類とあわせて法務局に提出します。
手順1で作成した遺産分割協議書も一緒に提出します。
相続登記は、必要書類が多く手続きが煩雑なため、自分で行うことが難しい場合は、司法書士に委任することになります。

個人で売却先を決めている場合を除き、ほとんどの場合、不動産会社に売却を依頼します。
また、2-1、2-2で説明した遺産分割協議書の作成や相続登記などのサポートを不動産会社に依頼することも可能です。
不動産会社経由で司法書士に手続きを依頼することも可能です。
不動産会社に売却を依頼する予定で、遺産分割協議書の作成や相続登記を委任したい場合は、不動産の相続が決まった時点で不動産会社に相談を開始することをお勧めします。

不動産会社に依頼して不動産売却をする場合、基本的な手順は以下の通りです。

1.物件調査・価格査定、価格の設定をする
2.不動産会社と媒介契約の締結
3.不動産の広告や見学を行う
4.購入希望者との条件交渉
5.売買契約の締結
6.売買代金の決済と引き渡し

この手順は、相続した不動産でも、その他の一般的な不動産でも変わりません。

相続した不動産を売却して得た現金は、遺産分割協議で決められた通りに相続人同士で分割します。
この相続財産を売却して得た現金には税金がかかります。次の章では、どのような税金が課されるのかを説明します。

1つめは、「相続人の間で十分に話し合う」ことです。
相続した不動産の売却は論争の種になりやすく、慎重に進めるべきです。
例えば、相続した戸建住宅に住んでいる場合や、店舗や工場など売却すると事業が継続できない場合、相続人によっては売却に消極的になり、売却がスムーズに進まないことがあります。
相続人同士で十分に話し合う必要がありますが、第三者を間に入れることも選択肢としてあります。

当社には、相続に関するご相談がよく寄せられます。
お気軽に「相続の件で相談したい」と問い合わせください。

相続した不動産を売却した後に起こりうる最もよくあるトラブルの一つは、瑕疵担保責任の問題です。
瑕疵担保責任とは、売買契約に基づいて売主から買主に不動産が引き渡された後、引渡しの時点では分からなかった瑕疵（欠陥）について、売主が買主に対して負う責任のことです。
相続して所有者になったばかりでは、すべての瑕疵を把握することは不可能なことが多いです。
実際に現地に赴き、不動産調査を行うだけでなく、不動産会社の専門家に依頼し、入念な物件調査を行うことがトラブル回避につながります。