不動産売却の方法と流れをしろう！

"家を売りたい "理由を明確にしましょう。例えば、以下のような理由が考えられます。

・新たな不動産購入資金を得るため
・資金集めのため
・相続したから
・不動産が何らかの理由で不要になったから

理由が明確になれば、より優先される条件が見えてきます。資金を得たいのであれば、「高く売る」ことが優先されます。

しかし、急ぎでまとまった資金を確保する必要がなければ、「賃貸」を選択することもできます。転勤が伴う場合は、高く売ることよりも早く売ることの方が重要かもしれません。

あなたが不動産を売却する理由、希望する条件、優先順位を明確にすることで、ご自身にとってより有利な条件で売却・賃貸することができます。

自宅の売却は、将来の人生設計に大きく関わります。また、家族との話し合いも重要です。

どのくらいの価格で不動産が売れるかを予想するために、「市場価格」を知りましょう。

市場価格とは、売却しようとする物件と類似する物件の売却価格や周辺環境の利便性などから導き出される市場での価格です。

市場価格は需給により変動します。

市場価格と実際の売却価格は同じではありませんが、売却価格のおおよその見当をつけることは可能です。

●市場価格とおおよその売却価格を知るメリット
市場価格とおおよその売却価格を知ることのメリットは以下の通りです。

・売却によりどれだけの資金が得られるかわかる
・住み替えをお考えの方は、どの程度の価格帯の住宅を探せばよいかを知ることができる。
・買主の提示価格が市場価格から乖離しているかどうかを判断できる。

また、市場価格を知るために、以下をチェックしましょう。

・インターネットでの不動産販売広告
・近所で配布される不動産会社のチラシ
・「レインズ・マーケット・インフォメーション」の実際の取引と価格に関する情報
・国土交通省の土地総合情報システムから「不動産取引価格情報検索」「地価公示・都道府県地価調査」
・財産評価基準書路線価図・評価倍率表

不動産会社や不動産売買の仲介をしてくれる会社を探しましょう。

不動産売却だけでなく、賃貸など住まい全般について相談できる会社であれば、今後の良きパートナーになってくれるでしょう。

どの会社を選ぶかについては、いくつかのポイントがあります。

・不動産売却をしたい地域で、売却実績数、取り扱い物件数が多く、さまざまな物件の仲介経験がある
・電話や店頭での相談に丁寧かつ誠実に対応する不動産会社
・行政処分歴がない

不動産会社が決まったら、査定を依頼しましょう。不動産査定とは、不動産の価格を算出するために行う、不動産の価値をより明確にするための調査です。

「査定額」＝「その家が最終的にいくらで売れるか」ではないのでご注意ください。査定には「机上査定」と「訪問査定」の2つの方法があります。

●机上査定
この方法は、実際に物件を確認することなく、物件の市場データ等に基づいて価格を算出します。
特にマンションの場合、情報収集は容易であり、机上査定で十分な場合もあります。ただし、住宅内部の状態を確認することはできないので注意が必要です。
場合によっては、市場データなどから得られない詳細が査定額に影響することもあります。
また、「机上査定」は「簡易鑑定」とも呼ばれることもあります。

●訪問査定
実際に物件を確認して価格を算出する方法です。戸建ての場合、土地の確認も必要なので、訪問査定の方が確実な方法でしょう。
立ち会いが必要なので少し手間がかかりますが、販売価格に近く、リアルな価格を知ることができます。
さらに、不動産会社は不動産売買を仲介したり（買主を探す）、直接不動産を購入することもあります。
買取りの場合は「買取査定」が行われますが、査定の基準は仲介とは異なります。

売買仲介を依頼する際の契約のことを「媒介契約」といいます。
媒介契約には3種類あります。
「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類がありますが、どの契約形態が適しているかは、売主様のご希望や、どのように売りたいかによって異なります。

不動産会社の協力を得て、不動産売却を始めます。
「売り出し価格」の設定は非常に重要で、周辺物件の価格を考慮しながら行う必要があります。
価格が高ければ買い手を見つけるのが難しくなり、価格が低ければ希望する資金を確保できなくなりますので、バランスが大切です。
不動産会社は以下のような営業活動を行います。
・不動産を不動産会社だけが閲覧可能なレインズに物件登録する(これにより、多くの不動産業者が物件を把握して、買主の幅を広げることができる)
・広告宣伝と集客活動をする（インターネット、新聞広告、折り込み、ダイレクトメールなど）

不動産物件の内部を購入希望者に見せることを「内覧」といいます。購入希望者に最高の印象を与えるために、物件の清掃や整理整頓を心がけましょう。

リフォームをした方が有利な場合と、そうでない場合があります。
リフォームをして物件が綺麗になったのは良いことですが、逆にお金がかかりすぎて売却益が減ってしまうかもしれません。
どちらが良いかは一概には言えないので、不動産業者に相談しましょう。

不動産会社を通じて購入希望者と交渉を行います。
交渉の内容は価格だけでなく、不動産の引き渡し時期やその他の条件にも及びます。
売主としての希望条件は明確にしましょう。
また、不動産の不具合や告知事項など、売主が提供できる情報は全て誠実にお伝えするようにしましょう。
情報が不足していると、契約後に問題を引き起こす可能性があるため、これらの情報をできるだけ正直に伝えることが重要です。
このような情報開示も不動産会社がサポートし、買主に不動産の説明をします。

売主と買主の双方に不動産売買の意志が固まれば、売買契約が成立します。
不動産会社がかかわる場合は契約書を作成することが義務化されていますが、必要書類作成は不動産会社がサポートします。
売買契約の際、売主は買主から10～20％を手付金として受け取るのが一般的です。

引き渡しまでにはさまざまな準備が必要です。
引っ越しも完了させなければなりませんし、しっかりと計画を立て、漏れなく進めることが重要です。
また、売却して利益（譲渡所得）が出た場合、税金が発生することがあり、確定申告が必要です。

不動産売却については、それぞれの詳細を掘り下げる必要ありますが、ある程度流れを頭に入れておくと、事前の準備や心構えがしやすくなります。
不明な点は逐一不動産会社に確認して、効率的に動くようにしましょう。