「リースバック」と「リバースモーゲージ」の違いを解説！どちらがあなたに向いているか見極めよう

リースバックとリバースモーゲージでは商品の位置づけが異なります。
リースバックは不動産売却と賃貸を組み合わせた不動産取引であり、リバースモーゲージは住宅を担保に融資を受ける金融商品です。
リースバックは「売却」であり担保も返済も不要であるのに対し、リバースモーゲージは「借入」であり担保も返済も必要です。

不動産取引であるリースバックは、原則として利用者に制限はありません。金融商品であるリバースモーゲージには様々な条件があります。

リースバックは、物件に関する制限はありません。 一戸建て、マンション、事務所、店舗、工場でもお使いいただけます。
リバースモーゲージは対象となる物件に制限があります。 対象物件は原則(金融機関によって異なる)として戸建住宅のみです。 また、借地権の場合にはご利用いただけません。

不動産の所有権についても違いがあります。リースバックでは、不動産を売却する際に所有権が移転します。ただし、不動産を買い戻す権利がある場合は、将来的にその不動産を買い戻して所有権を取り戻すことができます。
一方、住宅を担保にして融資を受けるリバースモーゲージでは所有権は移転しません。所有権が移転するのは、借入金を返済のために住宅を売却したとき、契約期間の終了時、または借り手が死亡したときに発生します。ただし、相続人の手元資金で借入金を返済した場合、所有権は移転しません。

資金使途の制限でも、リースバックとリバースモーゲージで大きな違いがあります。
リースバックは不動産を売却して資金を調達するので、自由に活用することができます。 老後資金のほか、住宅ローン返済、事業資金、教育資金など、利用者のライフプランに合わせて自由にご利用いただけます。
リバースモーゲージの資金使途の使い道には制限があるケースが多いです。具体的な資金使途はケースによって異なりますが、金融機関が提供するリバースモーゲージの資金使途の制限は、基本的に事業資金や投資資金以外です。 したがって、集められた資金は自由に使用することはできません。

リバースモーゲージとリースバックでは、不動産所有形態の違いにより、固定資産税と都市計画税の納税義務者も異なります。所有権が移転するリースバックでは、新しい所有者が固定資産税と都市計画税を支払うことになります。所有権が移転しないリバースモーゲージでは、従来通り、住宅の所有者が固定資産税と都市計画税を支払います。

リースバックの場合は、不動産売却後、新所有者に毎月家賃を支払います。
リバースモーゲージの場合は、各社によってサービス内容は異なりますが、毎月利息の支払いが必要な場合があります。

リースバックとリバースモーゲージには、お金を一度に受け取るか少しずつ受け取るかという点にも違いがあります。リースバックでは不動産を売却する際に現金を一括で受け取ることができます。 住宅ローンの残債がある場合は、まずそれを完済してから、好きなことに使うことができます。一方、リバースモーゲージの場合は、年金方式で少しずつ融資を受けられるケースが多いです。融資とはいえ、一度にお金が受け取れるわけではありません。

不動産をリースバックすることで、短期間で多額の現金を手にすることができます。ラテ・エステートなら最短5日で現金化できます。

リースバックとは自宅を活用して資金を調達する方法です。 自宅を売却して現金化し、売却後は買主（リースバック運営会社）と賃貸借契約を締結することで、売却した自宅に住み続けることができます。

リースバックの場合、売主は自宅の所有者ではなくなるため、固定資産税の負担はありません。 ただし、リースバックで得た資金には相続税が課税される可能性があります。 また、リースバック取引には消費税や所得税等の税金が課税される場合があります。

リースバックを利用する場合、自宅をリースバック事業者に売却するだけなので、市場から自宅の買い手を募集することはありません。 家を売らずに住み続けるため、近所の人も家が売られたことに気づかないケースも少なくありません。 居住者が変わらないため、近所の人などに家を売却したことが知られることはありません。

リースバックには年齢制限がなく、保証人も不要です。 成人していて判断能力のある人なら誰でも利用できます。

お金の使い道はご自由ですので、老後資金、お子様やお孫様の教育資金、事業資金など、必要に応じてご活用ください。

リースバックなら、急に現金が必要になったときに売却し、キャッシュフローが安定したら買い戻すことができます。

リースバックでは、あなたは自宅の所有権を失います。つまり、あなたはもはや不動産を所有しているのではなく、賃貸物件として借りているのです。

リースバックによる売却価格は、一般仲介による売却よりも安くなる傾向があります。 リースバック会社は投資用不動産として取り扱うため、評価額は利回りを重視しているからです。
また、リースバックでは再販コストやリースバック会社のリスクを考慮して買取価格が決定されます。 そのため、リースバックの購入価格は不動産売却よりも低くなります。
一般的には相場の60～80％程度の金額となり、思ったよりも少ない金額となるケースもあります。
リースバックを利用する場合は、市場価格よりも買取価格が安くなるということを前提にしておく必要があります。

リースバックでは、その物件に永久に住み続けられる保証はありません。 リースバックの多くは、賃貸契約期間を定めた定期賃貸契約を締結します。 この契約をしたからといって、ずっと住み続けられるという保証はありません。

オーバーローンとは、住宅ローンの残高が売却価格を上回ってしまう状態のことです。リースバックは、オーバーローンの場合、通常利用できません。

リバースモーゲージとは、自宅を担保に融資が受けられる制度です。 リバースモーゲージでは、住宅の評価額に基づいて融資限度額が算出され、その範囲内でお金を借りることができます。

リバースモーゲージは、毎月の支払いは利息のみで、契約者死亡時に元金を一括返済します。 そのため、毎月の返済負担が軽減されます。

自宅を担保に金融機関から融資を受けて老後資金を調達する方法です。 リバースモーゲージなら自宅を売却せずに住み続けることができ、所有権も移転しません。

リバースモーゲージは、融資限度額まで何度でも借り入れが可能です。 融資限度額は、担保評価額や返済能力などを考慮して金融機関が決定します。

リバースモーゲージは自宅を担保に融資を行うため、金融機関は融資を確実に回収できるようにしたいと考えています。 そのため、利用規約は厳密に定められています。

リバースモーゲージは高齢者向けの制度であり、原則として世帯員全員が65歳以上の世帯のみが利用可能です。

リバースモーゲージの対象となる物件は、原則として評価額以上の一戸建て住宅となります。金融機関によってはマンション向けの商品を用意しているところもあります。
リバースモーゲージでは、担保不動産の評価額が高ければ高いほど、より多くのお金を借りることができます。ただし、担保物件の価値が低い場合、リバースモーゲージは断られることが多いです。

リバースモーゲージは、首都圏、関西圏、地方主要都市の不動産に限りご利用いただけます。

リバースモーゲージは、年金などの長期安定収入がある方を対象としています。 ただし、借り手の仕事や給与収入については特に問われません。

リバースモーゲージとは、住宅を担保にして老後資金を調達できる低金利のローンです。 そのため、ご利用は原則としてご本人と配偶者の生活費に限られます。

リバースモーゲージを利用する場合は、推定相続人全員の同意が必要です。 推定相続人とは、親、配偶者、子、孫など兄弟姉妹以外の代々相続する相続人を指します。
リバースモーゲージでは、借入人が死亡すると担保に差し入れていた住宅が売却されて返済されるため、相続人に住宅を残すことができません。 そのため、リバースモーゲージを利用する場合には、配偶者や子供などの推定相続人の同意が必要となります。
推定相続人の同意が得られない場合、リバースモーゲージは利用できません。

リバースモーゲージでの借入額は一般的に不動産価格の50％程度です。 これは一般的な住宅ローンや不動産ローンに比べてかなり安いです。
リバースモーゲージは、担保となる自宅を金融機関に売却し、契約終了時に決済されます。

リバースモーゲージでは、契約者が死亡した際に住宅を売却する必要があります。 そのため、亡くなった方が相続財産として残さず家族と同居していた場合、残された家族に住む家がなくなる可能性があります。

リバースモーゲージには、リコース型とノンリコース型の2種類があります。
リコース型は、契約者が死亡した後に自宅を売却しても元本に達しない場合、相続人が残金を返済する義務を負います。
一方、ノンリコース型では、住宅を売却した後に残金が残っても、相続人は返済義務が免除されます。 ただし、ノンリコース ローンは金利が高くなる傾向があり、一般的に融資限度額が低いため、毎月受け取る金額は減ります。